一惊二喜三奇! 天悦小区物业纠纷案 判决了
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一惊二喜三奇! 天悦小区物业纠纷案 判决了

2020-12-17 10:09 淮海视窗

案例分享:天悦华景小区物业服务纠纷调解、诉讼纪实(这是一例具有典型代表性的物业纠纷案例)

徐州天悦华景小区(文中简称天悦),位于徐州市鼓楼区观宇路一号,毗邻植物园。项目分两期开发建设,总计1008户,由多层住宅和花园洋房组成。2012年一期建成上房,二期2014年建成上房。

 

2012年一期上房后,前期物业服务企业,即徐州和顺物业管理有限公司,进驻该小区。根据《前期物业服务合同》约定,上房时小区业主预交了一年的物业服务费和公共能耗费500元,物业另外收取了合同外地下室对应面积的物业费。

 

上房装修房屋时,物业公司还收取了部分业主金额不等的装修水电押金费用,装修结束后,未能及时退还给有关业主,业主追问时,物业公司的解释是以后留作抵用物业费。

 

前期物业服务企业进驻小区后,除了违规收取装修押金外,物业管理服务工作不规范。缺少公共设施维修维护巡查记录,外来人员/车辆出入登记不全,小区临时车辆停放无序,小区内违规圈地、侵占公共绿地事件时有发生。

 

 

2013年夏季,部分业主所在楼道公共区域发生漏水现象后,业主们及时反映到物业公司,物业公司虽然派员到场做了维修,但漏水现象没有好转。此后几年,每到雨季,楼道屋顶就会漏水,业主们也多次反应到物业公司,连续多年,都没有维修到位。多层某楼宇地下室受到水淹后,有关业主的损失认定、赔偿工作一直没有进展。小区停放的车辆,受到损毁剐蹭后,因为监控设施损毁,难以查证,物业公司也不承担任何责任。小区门禁系统,也出现问题,尤其是单元门禁,反复保修,长时间处理不好,形同虚设。

 

由于物业公司乱收水电押金不及时退还、且服务质量不能满足《前期物业服务合同》约定要求,部分业主开始拒缴物业费,并联合起来,依法成立了业委会。业委会重新聘请的物业服务企业,也已于2018年11月1日进驻小区。

 

新的物业企业2018年11月1日进驻后,原物业服务企业主张物业收费至2018年12月31日,业主和新物业均不认同;同时,因水电押金未退、物业服务未按合同约定提供等,部分业主不愿按合同约定标准缴费,经协商、调解均未达成一致。物业公司遂将相关业主告上法庭。

 

2019年5月22日,和顺起诉的10多家业主一起进行了庭前诉讼调解。业主们针对原告乱收费、不作为、甚至乱作为的行为,进行了激烈的批驳。主审法官及人民陪审员进行了诉前调解,但由于原告代理律师声称授权有限,和业主诉求差异较大,调解没有成功。

 

后来等待开庭,一直等到2020年5月20日,法院“非诉服务中心”通知再次调解(这次单独通知的,由非诉服务中心的工作人员通知,分户调解)。由于原告不愿做出实质让步,部分业主与原告的调解再次失败。

 

后来陆续有业主收到法院传票,有传票显示立案时间为2020年9月4日。2020年10月19日法院开庭审理了其中一户业主与物业公司的“物业服务合同纠纷案”。审理结束后,主审法官没有当庭没有判决,月底《判决书》寄达业主。

 

 

1、《物业前期服务合同》有效,原告物业公司及被告业主双方都应遵守合同。业主未按合同及时提交物业费,违约,应该按合同约定缴费(包括违约金);原告未能举证完全按合同约定提供服务,物业费应该核减;判决本案原告物业费核减额与被告违约金额相抵。

 

(以上为判决书部分内容截图、下图同。)

 

2、物业服务企业违反物业服务合同约定,擅自扩大收费面积(合同中未约定的地下室面积,收费时不再计算)。关于物业公司服务日期,新物业进驻时间是2018年11月1日,和顺主张计算到2018年12月31日。法院判决书计算到2018年11月27日、车位费计算到2018年12月31日。

 

3、公共能耗费:因为物业未能出示按合同约定结算的证明,法院不予支持(也就是业主不需要再缴纳这项费用)。

 

  

  4、判决车位费按原告主张时间及标准计费。

 

2020年11月30日,天悦华景小区有业主接到法院《传票》后,到法院,参照此案例进行了审理、调解。该业主的水电押金费,之前抵消了相应的物业费;审理调解时,除根据以上几项要点执行外,该业主申请物业退回前几年多收的(地下室面积计费部分)费用,法院予以了支持。

 

天悦华景小区部分业主收到法院传票后,咨询了“安家徐州”,得到了及时的指导和帮助。根据“安家徐州”提供的《调解方案》和诉讼《答辩书》进行了调解和答辩,较好的表达了自己的诉求,依法维护了自身合法权益。调解结束后,有当事业主给“安家徐州”送来锦旗,表示谢意。

 

 

 案件判决后,当事业主表示尊重判决,但也有人对此案情况感到“一惊二喜三奇”:一惊,物业不按合同约定服务、不按时结算公共能耗费、公共收益费,业主据此不交物业费,结果是业主违约,业主败诉;二喜,物业赢了案子,业主也去掉了合同外地下室面积的收费及没有结算的公共能耗费,双方“皆大欢喜”;三奇,新物业入场后的一段时间,原告竟然还可以继续收费?这么一则小额民事诉讼案的审理竟然需要这么长时间?业主多交的物业费和公共收益费用何时处理?怎样处理?

 

看来,判决并不是化解物业服务纠纷的终点,业主和物业都还需要继续学好法律,更好的遵守法律,和谐的物业业主关系也还有待法制的进一步完善与推进。

 

作者:安 良  编辑:小 贝  校对:张小锦(2020年12月16日)

 

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