案例分享：天悦华景小区物业服务纠纷调解、诉讼纪实（这是一例具有典型代表性的物业纠纷案例）
徐州天悦华景小区（文中简称天悦），位于徐州市鼓楼区观宇路一号，毗邻植物园。项目分两期开发建设，总计1008户，由多层住宅和花园洋房组成。2012年一期建成上房，二期2014年建成上房。
2012年一期上房后，前期物业服务企业，即徐州和顺物业管理有限公司，进驻该小区。根据《前期物业服务合同》约定，上房时小区业主预交了一年的物业服务费和公共能耗费500元，物业另外收取了合同外地下室对应面积的物业费。
上房装修房屋时，物业公司还收取了部分业主金额不等的装修水电押金费用，装修结束后，未能及时退还给有关业主，业主追问时，物业公司的解释是以后留作抵用物业费。
前期物业服务企业进驻小区后，除了违规收取装修押金外，物业管理服务工作不规范。缺少公共设施维修维护巡查记录，外来人员/车辆出入登记不全，小区临时车辆停放无序，小区内违规圈地、侵占公共绿地事件时有发生。
2013年夏季，部分业主所在楼道公共区域发生漏水现象后，业主们及时反映到物业公司，物业公司虽然派员到场做了维修，但漏水现象没有好转。此后几年，每到雨季，楼道屋顶就会漏水，业主们也多次反应到物业公司，连续多年，都没有维修到位。多层某楼宇地下室受到水淹后，有关业主的损失认定、赔偿工作一直没有进展。小区停放的车辆，受到损毁剐蹭后，因为监控设施损毁，难以查证，物业公司也不承担任何责任。小区门禁系统，也出现问题，尤其是单元门禁，反复保修，长时间处理不好，形同虚设。
由于物业公司乱收水电押金不及时退还、且服务质量不能满足《前期物业服务合同》约定要求，部分业主开始拒缴物业费，并联合起来，依法成立了业委会。业委会重新聘请的物业服务企业，也已于2018年11月1日进驻小区。
新的物业企业2018年11月1日进驻后，原物业服务企业主张物业收费至2018年12月31日，业主和新物业均不认同；同时，因水电押金未退、物业服务未按合同约定提供等，部分业主不愿按合同约定标准缴费，经协商、调解均未达成一致。物业公司遂将相关业主告上法庭。
2019年5月22日，和顺起诉的10多家业主一起进行了庭前诉讼调解。业主们针对原告乱收费、不作为、甚至乱作为的行为，进行了激烈的批驳。主审法官及人民陪审员进行了诉前调解，但由于原告代理律师声称授权有限，和业主诉求差异较大，调解没有成功。
后来等待开庭，一直等到2020年5月20日，法院“非诉服务中心”通知再次调解（这次单独通知的，由非诉服务中心的工作人员通知，分户调解）。由于原告不愿做出实质让步，部分业主与原告的调解再次失败。
后来陆续有业主收到法院传票，有传票显示立案时间为2020年9月4日。2020年10月19日法院开庭审理了其中一户业主与物业公司的“物业服务合同纠纷案”。审理结束后，主审法官没有当庭没有判决，月底《判决书》寄达业主。
1、《物业前期服务合同》有效，原告物业公司及被告业主双方都应遵守合同。业主未按合同及时提交物业费，违约，应该按合同约定缴费（包括违约金）；原告未能举证完全按合同约定提供服务，物业费应该核减；判决本案原告物业费核减额与被告违约金额相抵。
（以上为判决书部分内容截图、下图同。）
2、物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大收费面积（合同中未约定的地下室面积，收费时不再计算）。关于物业公司服务日期，新物业进驻时间是2018年11月1日，和顺主张计算到2018年12月31日。法院判决书计算到2018年11月27日、车位费计算到2018年12月31日。
3、公共能耗费：因为物业未能出示按合同约定结算的证明，法院不予支持（也就是业主不需要再缴纳这项费用）。
4、判决车位费按原告主张时间及标准计费。
2020年11月30日，天悦华景小区有业主接到法院《传票》后，到法院，参照此案例进行了审理、调解。该业主的水电押金费，之前抵消了相应的物业费；审理调解时，除根据以上几项要点执行外，该业主申请物业退回前几年多收的（地下室面积计费部分）费用，法院予以了支持。
天悦华景小区部分业主收到法院传票后，咨询了“安家徐州”，得到了及时的指导和帮助。根据“安家徐州”提供的《调解方案》和诉讼《答辩书》进行了调解和答辩，较好的表达了自己的诉求，依法维护了自身合法权益。调解结束后，有当事业主给“安家徐州”送来锦旗，表示谢意。
案件判决后，当事业主表示尊重判决，但也有人对此案情况感到“一惊二喜三奇”：一惊，物业不按合同约定服务、不按时结算公共能耗费、公共收益费，业主据此不交物业费，结果是业主违约，业主败诉；二喜，物业赢了案子，业主也去掉了合同外地下室面积的收费及没有结算的公共能耗费，双方“皆大欢喜”；三奇，新物业入场后的一段时间，原告竟然还可以继续收费？这么一则小额民事诉讼案的审理竟然需要这么长时间？业主多交的物业费和公共收益费用何时处理？怎样处理？
看来，判决并不是化解物业服务纠纷的终点，业主和物业都还需要继续学好法律，更好的遵守法律，和谐的物业业主关系也还有待法制的进一步完善与推进。
作者：安 良 编辑：小 贝 校对：张小锦（2020年12月16日）
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