品质驱动，多元助力——美的置业徐州深耕之道

作为淮海经济圈中心城市的徐州，近10年来乘政策东风和高铁布局，进入发展快车道，现如今的徐州，已是一城青山半城湖，先后获得中国优秀旅游城市、全国文明城市，2018年正式获得联合国人居奖等称号。

 

良好的区位优势、产业基础和人口基数，使得徐州成为房地产的兵家必争之地。TOP30房企，已全部布局徐州。而在这其中，美的置业稳坐头把交椅。2020年1-8月，美的置业在徐州合约销售额55.9亿元，稳居当地第一。

 

表：2020年1-8月徐州房企销售排名

数据来源：亿翰智库

 

2017年，徐州升级为淮海经济区中心城市，在国家政策的大力扶持下，迎来新一轮发展机遇，徐州作为淮海经济区核心城市当之无愧：

 

经济总量全国三十强：徐州2019年GDP为7151亿元，位列全国第27位，在江苏省位列第六。

 

五省通衢交通枢纽：2011年建成的徐州东站拥有纵贯全国的“米字型”交通结构，1~2小时可以到达南京、郑州、济南、合肥4个省会城市，与国内34个城市实现互通，与北京并列第一。

 

机械制造业全国第一：徐州有“中国工程机械之都”之称，徐工作为徐州的龙头企业，在世界机械制造业排名中保持中国第一。

 

常住人口全省第二：随着徐州城市不断发展，人口也快速增长，2019年徐州常住人口883万人，仅次于苏州，位于全省第二，庞大的人口基数，为房地产市场发展提供支撑。

 

美的置业能在徐州获得持续深耕，在众多品牌房企中脱颖而出，成为徐州市场房企销售业绩第一名，我们认为主要得益于三方面因素：

 

• 1) 基础——布局眼光独到
• 2) 助力——多元产业、多渠道拿地
• 3) 核心——产品力领先

基础——布局眼光独到

前瞻性的布局，为公司在徐州的深耕打下了基础。10年深耕，在徐州拓展22个项目，实现五区全覆盖。回顾公司在徐州的布局路径，可清晰的分为3个阶段，每一阶段均体现了美的置业布局的前瞻性及对区域发展潜力的清晰认知。

 

图：美的置业徐州项目布局

 

第一阶段（2010-2015）：

立足东区，前瞻性布局

 

2016年之前，在徐州主要围绕高铁商务区进行前瞻性布局，抢占城市发展先机。2010年美的置业首入徐州时，徐州高铁站尚未开通，东区还没有万达广场，整个东区还是一片荒地，是徐州人口中的郊区。2010年，美的置业将首个项目落子高铁商务区一期金龙湖畔，成就了今天的美的城。此后美的置业又相继在高铁商务区拿下美的时代城、美的工润明湖、万科美的•璞悦山等项目。

2011年，徐州高铁东站通车，大批公共服务设施也相继落户城东，城市向东发展的趋势也越发明朗，以高铁为枢纽，通过产业、交通、教育、人居、文旅等各个方面的汇聚、融合，推动着徐州城市格局重构、升级，也带动着美的置业项目的升值。如美的时代城刚开盘时售价仅为3100元/平方米，但随着区域发展利好不断，如今美的时代城房价已上涨至9800元/平方米。

 

图：2010-2015年美的置业徐州布局项目

 

美的城为美的置业在徐州布局的首个项目。项目临近徐州高铁站、位于金龙湖核心区域，区位优势明显，项目总共分三期开发，2011年8月，项目首期入市，开盘均价6500元/平。美的城被珠山宕口公园、金龙湖环绕，为业主提供舒适的高品质生活感受。

 

美的时代城地处高铁商务区二期，由34栋高层、洋房组成。项目紧邻东湖畔、千亩新大湖（建设中），多条主干道可直达金龙湖商圈、万达商圈。

 

美的工润明湖位于高铁商务区一期金龙湖景区东侧，打造健康的园林式居所。项目临近地铁交通1号线，同时宜家、奥特莱斯等均汇聚于此，生活便利。

 

万科美的•璞悦山位于金龙湖南面，背靠山水，景观资源丰富，低密度社区，紧邻和平、长安两大交通大道，交通便利。

 

第二阶段（2016-2017）：

多点开花，全面布局

 

在东区站稳市场，打开知名度后。自2016年开始，美的置业开始进军市中心、泉山、铜山、贾汪等区域，实现全区域布局。

 

2016年，成功进驻徐州鼓楼区、泉山区，开发美的•乐城、美的•公园天下项目。2017年成功进驻市中心、铜山区、贾汪区，开发美的云熙府、美的.雍翠园、东部美的城项目，至此，已在徐州实现5区全覆盖。

 

第三阶段（2018-至今）：

坚定深耕潜力区域，机会拓展中心城区

 

2018年起，徐州经开区公布东湖新城规划方案，东湖新城围湖而设，形成港、产、城融合发展的“铁港”经济示范区，成为徐州下一个发展高地。

 

多年来，美的置业坚定深耕徐州经开区、泉山区等潜力区域，并机会型拓展中心城区，强化在徐州的市场占有率。2019年1月，美的置业拿下东湖新城彭祖大道北侧地块，命名徐州美的东湖天城。当年6月首开，当天2小时售罄。

 

图：徐州美的东湖天城

 

图：徐州美的天誉

 

图：徐州美的旭辉天阙

 

助力——多元产业、多渠道拿地

 

1. 多元产业

 

1) 智慧产业，助力打造产品IP

传承美的制造业根基及科技基因，美的置业布局智慧产业，独创了“5M智慧健康社区”产品价值体系，也是徐州最先引入智慧健康社区的企业，通过“5M智慧健康社区”理念为产品带来附加值，提升产品竞争力，使产品成为市场上广受欢迎的智慧健康高品质住宅。

 

2) 装配式建筑工厂，助力区域深耕

建筑工业化是美的置业围绕主业打造的“两翼”业务之一，其中，2017年在贾汪区投资建设的徐州联城住工绿建科技产业园，是美的置业在淮海经济区重大发展战略项目之一。该项目一期已于2019年5月正式投产，可年产8万m³（折合约130万m²）装配式构件产品，项目二期拟建立智能家居产业园区，建成并正常运营后，预计可满足10万套智能家居配套产品的供应需求。联城住工产业园可为公司自身项目建设提供支持，同时为公司在徐州探索产城融合提供支撑，助力公司在徐州进一步深耕。

 

2. 多渠道拿地

 

徐州的土地市场以市场化运作为主，但随着徐州市场竞争越来越激烈，美的置业也开始探索收并购、合作、产城等多元化拿地方式，为进一步深耕提供支撑。

 

合作：作为在徐州深耕10年的房企，美的置业凭借其在徐州的品牌影响力以及产品打造能力，吸引了众多房企争相合作，对合作也秉持积极的心态，与品牌房企万科、旭辉、碧桂园、保利、金科、德信、工润实业等建立长期合作关系，强强联合，实现共赢。

 

产城：自确立为淮海经济区中心城市以来，徐州产业转型升级加速。美的置业在徐州落地的徐州联城住工绿建科技产业园，助力区域内装配式建筑、新材料及智能制造等多个产业领域的发展，同时美的置业与政府实现战略合作，共同推进城市建设及产业转型。在助推区域产业发展的同时，也有利于企业获取土地资源。

 

核心——产品力领先

美的置业能够在徐州深耕10年，取得市占率第一的好成绩，最核心的还是其不断升级且领先的产品力。美的置业的项目深受徐州市民热捧，每一次的开盘热销便是徐州市民对美的置业产品品质的有力认证。

 

表：美的置业徐州部分项目开盘热销情况

 

美的置业的产品在徐州之所以能每次开盘均热销，离不开其在产品打造和设计上的用心，美的置业的产品具有三大竞争优势： 

 

1) IP引领

作为徐州第一个引入智慧健康社区的企业，美的置业的产品在徐州已形成独特的IP标签。

 

2016年，美的置业将智慧健康社区理念引进徐州，打造多个智慧健康社区项目，受到当地居民热捧。如美的乐城，该项目位于鼓楼核心区，坐享鼓楼成熟生活圈，以5M智慧健康社区为理念，打造多功能健康园林、人性化家居、全方位社区服务，以满足当地市民对健康美好生活的想象。项目一经面世，便得到当地市民的热捧，多次开盘加推均售罄，凭借过硬的产品品质、高性价比及区位优势成为徐州最难买的十大楼盘之一。

 

2) 因地制宜

美的置业在徐州市场落地了多条产品线，以满足不同客户的需求，并在集团标准化产品线基础上，结合土地研判和当地市场属性对产品线进行创新升级。

 

美的金科云筑，是公司在全国落地的第四座“云筑系”产品。该项目在设计时，在引入其他城市优秀案例的基础上，对当地市场进行多次调研，结合徐州人的居住习惯而设计开发的大面宽产品，成为区域内高端经典项目。

 

图：徐州美的金科云筑

 

公司在2020年4月竞得的孟庄D-1地块，位于泉山核心区，是城南的稀有地块，容积率仅为1-1.3。美的置业也将充分利用该地块的独特区位优势，打造君兰系高端产品，该项目将成为板块内唯一的叠加别墅产品，产品力及稀缺性将成为未来该项目的最大亮点。

 

3) 细节打磨

除了在产品设计上形成独特的竞争优势外，同时也更加关注细节打磨。如针对旧式户型存在的不够住、不好改、收纳空间不足等问题，美的置业在部分新户型设计上便更加注重提升空间的灵活性，通过将卧室与客厅、厨房做无剪力墙处理，使其能横向打通，增加空间的拓展及重组性。同时将L型厨房设计改为U型设计，增大操作空间及橱柜储纳。正是能从客户视角出发，打造真正提高客户生活品质的产品，产品才能每次开盘均热销。

 

结语

美的置业在徐州深耕10年，凭借对区域发展的敏锐嗅觉，加上专业团队的分析决策，形成了清晰的布局路径，最终形成5区全覆盖，并重点深耕潜力区域的布局策略，为深耕及业绩爆发打下基础。同时，自身的产业优势也为其在徐州的深耕提供了助力。而促成公司走上市占率第一位置的，核心在于其领先的产品力及积累的客户口碑。正是一步步的稳扎稳打，才使得拥有今天的成绩显得更加水到渠成。